به نظر میرسد در سالهای اخیر جریانی در ساختمانسازی مسکونی شکل گرفته است که نشانههای ارتقای استانداردهای ساختوساز در آن هویداست. گرچه این جریان در اساس در بخش خصوصی فعال است و مخاطبان و مشتریان آن هم طبقات متوسط تا مرفه جامعهاند، امید میرود که سرانجام شکلگیریِ نوعی معماری با هویت و اعتبار حرفهای، در عرصهٔ ارزانسازی و انبوهسازی برای قشر کمدرآمد جامعه نیز به بار بنشیند. «معمار» چهار پرسش زیر را با برخی از دستاندرکاران این نوع پروژهها در میان گذاشته است:
۱- گفته میشود که مدتی است ساختمانسازی در تهران راکد شده است. وقتی از رکود ساختمانسازی سخن میگوییم، میزان سود سرمایهگذاری در این زمینه نسبت به سالهای گذشته چه تغییری کرده است و چه عواملی را در کاهش سرمایهگذاری مؤثر میدانید؟ ۲- به نظر میرسد زلزلهٔ بم و زلزلهٔ اخیر شمال، که اثر آن در تهران هم به خوبی احساس شد، سمت و سوی توجه خریدارانِ صاحبمکنتِ ساختمان را متوجه برخی استانداردهای فنی ساختمانسازی، از جمله طراحی سازه و مقاومت در برابر زلزله کرده است. شما در این باره چه پاسخی دارید؟ ۳- در سالهای اخیر جریانی در ساختمانسازی مسکونی شکل گرفته که در آن سرمایهگذاران میکوشند با همکاری معماران شناختهشده، ساختمانهای بهتری را از نظر استانداردهای فنی به بازار عرضه کنند، و برخی معماران و مهندسان هم کوشیدهاند از طریق سرمایهگذاری مشارکتی به کیفیتهای بهتر دست یابند؛ شما چه ارزیابی از این موضوع دارید؟ ۴- حاصل کار این جریان، اگرچه از کیفیت ساختمانیِ قابلقبول بهرهمند است، از گرانترینها نیز هست. گفته میشود حدود ۷۰ درصد سهم هزینهٔ هر ساخته باید در ابتدا پرداخت شود؛ خواهشمندیم آنالیز قیمت این ساختمانها را برای خوانندگان معمار ارائه دهید.
مجتمع الناز
طراح پروژه: فرامرز شریفی. گروه طراحی: مهران پرنیان، پرویز صادقی، عباس مؤمنی، نیکو سماک. مدیریت اجرا: حسن تاجالدین و همکاران. محاسبات: حامد شریفی. تأسیسات مکانیکی: فرهاد نفیسی. تأسیسات برق: امیرحسین جوادی.
۱- با توجه به افزایش قیمت زمین و افزایش چند برابری عوارض شهرداری و نوسان قیمت مصالح ساختمانی، قیمت تمامشدهٔ واحد احداثی نسبت به گذشته افزایش چشمگیری داشته است. این افزایش قیمت بر رکود ساختمانسازی تأثیر گذاشته است؛ افزایش سریع قیمتها و عدم خرید، شرایط بیثباتی را در ساختوساز به وجود آورده است، حتی بعضی از سازندگان که تعهداتی دارند، نتوانستهاند پروژه را به اتمام برسانند. ۲- عواملی مثل زلزله تا حدی بر رکود ساختوساز اثر گذاشته، و در عین حال به دلیل عرضهٔ بیشتر — چون خریدار حق انتخاب بیشتری دارد — ساختمانهای ساختهشده با استانداردهای فنی بالا بیشتر مورد توجه خریداران است. ۳- با توجه به اینکه سرمایهگذاران در ساختوساز بهدنبال سود بیشتر هستند، ناچار شدهاند خلأ ایجادشده را با سرمایهگذاری افراد متعدد جبران کنند، که این خود میتواند در صورت استمرار، رقابتی بین این دو گروه ایجاد کند. ۴- حدود ۵۵ درصد قیمت ساختمان مربوط به زمین و ۱۵ درصد مربوط به عوارض شهرداری است؛ بنابراین، تأمین نقدینگیِ ۷۰ درصد در ابتدای پروژه یکی از مشکلات شروع هر پروژهای است.
مجتمع مسکونی بهداد
کارفرما: ۱۲ نفر شرکا (مشارکت در ساخت). سازه: شهرام میرسعیدی. تأسیسات: عبدالله موحدی. نظارت و اجرا: شهریار قدیمی.
۱- رکود در صنعت ساختمان منحصر به تهران نیست و تقریباً شامل همهٔ شهرها یا لااقل تمام شهرهای بزرگ ایران میشود، ولی در تهران محسوستر است. بهطور کلی در ایران، مسئلهٔ ساختمان تابع سرمایههای سرگردان است که هر از چندی به یکی از مقولههای پولساز روی میآورد. سود حاصل از این فعالیت اقتصادی در سالهای گذشته در مواردی تا حدود ۲۵۰ درصد نیز رسید، و در حال حاضر بنا به مورد به حدود ۱۵ الی ۵۰ درصد کاهش یافته است. ۲- شخصاً تجربه دارم که با وجود ترس از زلزله، که منطقاً باید باعث روی آوردن مصرفکننده به ساختمان استاندارد شود، عملاً چنین چیزی رخ نداده و عامهٔ مصرفکنندگان دنبال ارزانی بنا و ظواهر تجملی ساختمان هستند. ۳- نمیدانم تا کی متخصصان میتوانند بنشینند و نگاه کنند که شهرهای ما، که میبایست به دست مهندسان معمار و شهرساز ساخته میشد، عملاً به دست زمینخواران و بسازوبفروشهای غیرمتخصص شکل گرفته است. حالا ما میخواهیم سهم ناچیزی از سهم تخصصی خود را در جامعه به دست آوریم، و موفقیت در به دست آوردن این سهم ناچیز هم به آگاهی مردم و افراد جامعه بستگی دارد.
۴- در حال حاضر، سهم هزینههای شهرداری، زمین و خدمات عمومی شهر (برق، آب، گاز، فاضلاب و تلفن) روزبهروز بالاتر میرود. در وضعیت فعلی، تناسب هزینهها تقریباً به شرح زیر است: اول، زمین، حدود ۵۰ درصد. دوم، شهرداری (خرید تراکم، عوارض و غیره)، حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد. سوم، ساخت — شامل حقالزحمهٔ مهندسان معمار، طراح، محاسب، برق، تأسیسات، ناظر، مجری، مصالح ساختمانی و عملیات ساخت — حدود ۲۵ درصد. چهارم، هزینههای متفرقه شامل ثبت، آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب، حدود ۵ درصد. ضمناً در تناسب بالا، محل و منطقهٔ استقرار ساختمان تأثیر زیادی در مورد اول (یعنی قیمت زمین) دارد؛ ولی میبینیم که مصرفکننده و خریدار معمولاً ساختمان با کیفیت بدتر ولی در محلهٔ مدتر و نامدارتر را به ساختمان باکیفیت بهتر در محلهٔ بینام ترجیح میدهد. به عبارت دیگر، ترجیح میدهد که مثلاً در موقع زلزله در محلهای خوشنام بمیرد تا در محلهای بینام زنده بماند؛ و با کمال میل پول و مارک و پز محلهاش را میدهد و حاضر نیست قسمتی از همان پول را برای کیفیت ساختمان بدهد.
پروژهٔ بنفشه (زرگنده)
کارفرما و مجری: مهدی سلطان محمدی و شرکا. طراح معماری: بهروز نعمتی. طراح تأسیسات: آرش خیرخواه. مدیر پروژه: کامران صالحی. رئیس کارگاه: رضا آریایی.
۱- میزان سوددهی نسبت به سال ۸۰ به نصف رسیده است، به این دلیل: عرضهٔ بیش از حدِ واحدهای مسکونی در سالهای ۸۱ و ۸۲ نسبت به تقاضای مؤثر؛ افزایش قابل توجه قیمت نهادهها، از جمله عوارض قانونی، نرخ تراکم شهرداری، مصالح ساختمانی و قیمت تولید؛ و عدم توسعهٔ سطح رشد درآمد خریداران بالقوهٔ مسکن. ۲- به نظر نمیرسد بتوان رابطهٔ علت و معلولی بین زلزلههای اخیر و رکود مسکن در شهرهای ایران یافت — البته به صورت ظاهری و در نقشههای ساختمانی — ولی مجریان از این نکته به عنوان یک عامل مؤثر برای [بازاریابی] استفاده میکنند. ۳- افزایش انتظار خریداران موجب شده است سازندگان مسکن به کیفیت طراحی و اجرا در ابعاد معماری، سازه و تأسیسات و مصالح مرغوب بیشتر توجه کنند، و این امر در دوران رکود بیشتر خواهد شد؛ بنابراین این رکود خود میتواند مزیتی برای ارتقای کیفیت ساخت محسوب شود. ۴- نسبت هزینهها در نقاط مختلف شهر، با توجه به کیفیت، تعداد طبقات، ابعاد زمین و تعداد واحدها و منطقهٔ شهرداری یکسان نیست. باید توجه داشت هزینهٔ زمین و عوارض در ابتدای پروژه و هزینههای ساخت تدریجاً در طول پروژه پرداخت میشود. اگر همهٔ هزینهها را به ارزش مقطع پیش به حال تبدیل کنیم، میتوان گفت که قبلاً برای یک ساختمان متوسط سهم زمین حدود ۱/۲ و هزینهٔ ساختمان ۱/۲ دیگرِ قیمت را تشکیل میداد؛ ولی از سال ۸۰ به بعد، با افزایش هزینهٔ عوارض و تراکم، حاشیهٔ سود فروشندگان از ۱/۳ به ۱/۵ کاهش داشته است.
