این نوشتار مروری است بر سیاست مسکن در ایران، چه در زمینهٔ برنامهریزی و طراحی و چه در ساخت یک واحد مسکونی. در سطح ملی، مسکن یک فعالیت اقتصادی مهم به شمار میآید؛ توان ایجاد اشتغال، رونق دادن به خدمات مرتبط با این صنعت، و اثرگذاری بر بازار مالی و نظام بانکی را دارد. پرسشِ تعیین نیاز جامعه به مسکن، چگونگی تبدیل آن نیاز به تقاضای واقعی، و نحوهٔ ورود بازار به هر یک از این عناصر ـ و مشکلات درونی هر یک ـ در اینجا در پرتوِ توانپذیریِ سمتِ تقاضا بررسی میشود. نقش دولت در سیاستگذاری، ترویج شهرنشینی، توسعهٔ شهرهای جدید، تنظیم بازار مالی و تأمین مصالح ساختمانی موردنیاز نیز، در کنار نقش معماری و شهرسازی ـ از واحد مسکونی تا مجموعههای بزرگ ـ در پدید آوردن محیط زندگیِ درخورِ خانواده و جامعه، به اجمال بحث میشود.
خانه کوچکترین واحد یا سلولِ بافت اجتماعی و کانون پرورش فرهنگ خانواده است؛ جایی که کودک از لحظهٔ چشم گشودن به جهان تا بلوغ جسمانی در آن به سر میبرد و شخصیت و علایق و عواطف او در آن شکل میگیرد، و چون بزرگ شد و پا به عرصهٔ اجتماع گذارد، تا آخر عمر خاطرات آن در ذهن او باقی میماند. خانه، به عنوان کانون خانواده، در فرهنگ ما جای ارجمندی دارد؛ به همین دلیل است که گفتهاند «چراغی که به خانه رواست، به مسجد حرام است».
مهمترین عناصر خاطرهٔ دلپذیر از خانهٔ دوران خردسالی کداماند؟ گرمی و صمیمیتِ محیط؛ آسایش؛ محبتِ درون خانه و پیرامون؛ راحتیِ رفتوآمدها؛ ارتباط مستقیم با طبیعت؛ آبوهوای پاکیزه؛ نور خورشید؛ نسیم؛ دسترسی به فرآوردههای سالم مانند نان تازه و سبزی و گوشت و لبنیات؛ یا دسترسی به کانون فرهنگیِ اجتماع و خدمات فرهنگساز و تسهیلات موردنیاز؛ یا رفتوآمد به محل کار.
اگر همین معیارهای ساده و فهمپذیر، تکتک و در مجموع، آگاهانه در ذهن معمار و شهرساز و مسئولان جای گیرند، در طراحیِ محیط درونیِ خانه و مجموعهٔ خانهها و محلهها یا در طراحیِ شبکهٔ خدمات به مردم مشکلی نخواهیم داشت. به سخن دیگر، با اندیشهٔ آگاه و عمل آگاهانه باید بتوانیم با کمترین هزینهٔ اجتماعی و اقتصادی، محیطی صمیمی و پاک و پاکیزه و زیبا، بدون آلودگیِ محیطی و اجتماعی، برای زندگی مردم به وجود آوریم. در خانهٔ «حیاط»دار یا در آپارتمان باید آبوهوای تمیز داشته باشیم؛ شب بتوانیم ستارههای آسمان را ببینیم، بیآنکه مجبور باشیم برای گذر از کوچه و خیابان از ترس آلودگیها به صورت خود ماسک بگذاریم؛ نیازهای خود را با کمترین انرژی در رفتوآمد تأمین کنیم، بیآنکه در این رفتوآمدها و ناهنجاریهایی که در محیط شهر تحمیل میشود اعصاب خود را از دست بدهیم و بهجای تلف کردنِ ساعتها از وقت گرانبهای خود در رفتوآمد میان خانه و محل کار یا در مراجعات غیرضروری به خدمات پیچیدهٔ عمومی، آن وقت و انرژی را صرف کارهای مهمتر و مفیدتری کنیم.
مسکنِ امروز، در شهر و روستا، از توان بسیاری از مردم بیرون است؛ حسرتی که به دلها باقی میماند. صنعت ساختمان و مسکن از اشتغالزاترین بخشهای اقتصادی است. در ایران، سهم دولت از اقتصاد ملی چهار برابر سهم بخش خصوصی است؛ دولت کل اقتصاد را برنامهریزی میکند و مسکن، بهعنوان یک بخش از کل اقتصاد ملی، خودبهخود بخشی از برنامهٔ پنجسالهٔ عمران ملی به شمار میآید. در اسناد برنامهریزی ملی، وضعیت گذشته و حالِ مسکن بر اساس آمارها و شاخصهای ملی ـ از جمله میانگین نفر در اتاق، سطح زیربنای واحد مسکونی، رشد جمعیت و تغییرات آن در شهر و روستا، ترکیب خانوار، قدرت خرید و افزایش آن در ارتباط با تورم، و سرمایهٔ بهکاررفته در مسکن ـ بیان میشود و به سیاستگذاری در بخش مسکن و راهکارهای آن میپردازند. مطلوب آن است که این برنامهریزی در ارتباط با رشد شهرنشینی و سیاست توسعهٔ کالبدی و در قالب برنامهٔ آمایش سرزمین صورت گیرد، زیرا مسکن بهتنهایی حدود ۷۰ درصد بافت شهری را تشکیل میدهد و نقش مهمی در الگوی توزیع دارد.
برنامهٔ میانمدت و بلندمدتی که به این ترتیب در چارچوب سیاستهای عمران ملی تنظیم میشود، در برنامههای اجرایی نوشته میشود و برنامههای اجرایی در قالب پیشبینی اعتبارات سالیانه برای دستگاههای اجرایی تنظیم و اجرا میشود. یک نمونهٔ گویا از این برنامهها در زمینهٔ تولید مصالح ساختمانی ـ از جمله سیمان و آهن ـ به میزانی است که تحقق ساختِ مقدار معینی زیربنای مسکونی را در هر سال ممکن سازد. اعتباری که بخشهای خصوصی و دولتی در برنامهها پیشبینی و تخصیص میدهند، اشتغال به وجود میآورد؛ نیروی انسانیِ متخصص و ماهر و نیمهماهر و ساده بهدست میآید که مستند به برنامههای دیگر، از جمله آموزش نیروی انسانی است. صنعت ساختمان از اشتغالزاترین بخشهای اقتصاد است و معمولاً در دورههای پس از بحران اقتصادی، که میزان بیکاری بالاست (خصوصاً پس از جنگ)، بهصورت آگاهانه رونق داده میشود تا ضمن تأمین سرپناه برای مردم و جبران خرابیهای جنگ، حداقلِ معیشت مردم بیکار نیز تأمین شود. این، البته، ظاهر قضیه و سادهسازی یک سناریوی پیچیده است، و آماری که این محاسبات بر پایهٔ آنها شکل میگیرد گویاست.
مثلاً در سال ۱۳۵۰ تخمین زده شده بود که حدود ۷۰ درصدِ بافت مسکونیِ شهرهای ایران و بیش از ۹۰ درصدِ بافت مسکونیِ روستاهای کشور فرسوده است. با توجه به حجم عظیم ساختوساز، بخشی از این بافت فرسوده ممکن است ترمیم یا نوسازی شده باشد؛ اما تعریف دوبارهٔ کیفیت مسکن پس از زلزلههای اخیر، همهٔ مبانیِ برآوردهای پیشین را دگرگون کرده است. حتی آن بخش از بافت مسکونی که در گذشته «سالم» برآورد میشد، امروز باید بازنگری شود.
مهمترین ضوابط محاسباتیِ مسکن در برنامهریزی ملی عبارتاند از: نیاز، تقاضا و عرضه. نیاز دربرگیرندهٔ بزرگترین رقم است، زیرا مجموع فضای مسکونیِ تقسیمشده به واحدهای موردنیازِ خانوارهایی را تشکیل میدهد که خانه ندارند و در فشار مسکن و در شرایط سختی به سر میبرند. تحقق این امر در جامعهٔ ایران، که جمعیت آن رو به افزایش و شهرنشینی به بهای تخلیهٔ روستاها رو به گسترش است، تقریباً غیرممکن است. افزون بر این، شاخص نیاز، با توجه به «فرسوده» بودنِ مسکن موجود، نشاندهندهٔ حجم بزرگتری از واحدهای مسکونی است که باید ساخته شود.
در برابر نیاز، شاخصِ تقاضا قرار دارد. نیاز از تقاضا بیشتر است؛ اما در هر برشِ زمانی، بخشی از نیاز به تقاضا تبدیل میشود، و آن هنگامی است که اسبابِ آن برای «متقاضی» فراهم شده باشد؛ یعنی امکانات مالی و درآمدِ متقاضی به اندازهای باشد که بتواند برای خرید یک واحد مسکونی وارد بازار شود. با داشتنِ نیاز به مسکن، اگر امکانِ تأمینِ اسبابِ آن (درآمد کافی، نقدینگیِ لازم بهاضافهٔ وام بانکی و قرض از دوست و آشنا) را فراهم نکنید، وارد گروهِ «متقاضی» نمیشوید.
در ایران، تقاضا برای مسکن ـ که اهرمِ تحرکِ بازار مسکن است ـ با غرب تفاوتهای کلی دارد. ایران کشوری است با اقتصادِ پولیِ نقدی، در برابرِ اقتصادِ پولیِ اعتباری که در غرب رایج است. این تفاوت در نوعِ اقتصاد پولی بهحدی زیاد است که بخشِ قابلتوجهی از «نیازمندان» را از ورود به باشگاهِ متقاضیان محروم میکند. کسی که در غرب به دنبال خرید خانه است، اگر بتواند نشان دهد که درآمدِ ثابت دارد و درآمد ماهیانهاش به اندازهای است که با یکچهارم یا یکسومِ آن میتواند قسطِ خانه را بپردازد، بدون تردید میتواند با گرفتنِ وامِ ۲۰ساله خانه بخرد؛ بانکها به همین ضابطه راضی هستند. حتی اگر توانایی او در پرداخت مورد تردید قرار گیرد، در صورت داشتنِ مبلغی معادلِ ۱۰ تا ۲۰ درصدِ بهای خانه میتواند مابهالتفاوتِ آن را وام بگیرد؛ و وامدهنده، در صورتی که نتواند اقساط خود را بهموقع وصول کند، با حراجگذاردنِ خانه پولِ خود را برمیدارد و هزینهٔ حراج یا تنزلِ احتمالیِ بهای واحد مسکونی را از پیشْپرداختِ خریدار تأمین میکند.
در ایران این حالت وارونه است. سهمِ اعتباری (وام) نسبت به کلِ قیمتِ واحد مسکونی ناچیز است؛ مدتِ وام کوتاه است و در نتیجه اقساط ماهانه زیاد و بهرهٔ وام سرسامآور است. ارزیابیِ بانک از قیمتِ واحدِ مورد معامله ـ که بهصورتِ وثیقه در رهنِ بانک باقی میماند ـ نیز زیرِ قیمتِ روز صورت میگیرد. به دیگر سخن، بهجای اینکه بانک دردِ خریدار را درمان کند، وامگیرنده باید خود را به زمین و آسمان بزند تا تضمین کند که بانک سودِ دلخواهِ خود را ببرد. وام گرفتنِ مردمِ عادی از بانک مانندِ تعهدِ مهریهٔ سنگین در ازدواجِ برخی خانوادههای بازاری است.
نکتهٔ دیگر اینکه در غرب، مردم گاهی میان خرید یا اجاره کردنِ خانه مردد میمانند، زیرا بهرهٔ بانکی پایین و عرضهٔ مسکن زیاد است و در جاهایی مانند کانادا، که جمعیتِ کمی دارد، ترقیِ بهای خانه کند است و حقِ انتخاب گسترده. در ایران، برعکس، به دلیلِ سرسامآور بودنِ میزانِ بهرهٔ بانکی و بالا بودنِ تورم، اگر کسی بتواند خانه بخرد، بالا رفتنِ اجارهبها او را از هستی ساقط میکند؛ بهای ملک با تورم افزایش مییابد، اما آدمِ ندار هر روز از بازارِ مسکن بیشتر فاصله میگیرد. نکتهٔ سوم، سهمِ بالای هزینهٔ زمین در قیمتِ واحد مسکونی در ایران است که گاهی از ۵۰ درصد بیشتر میشود؛ این هزینه در غرب از ۱۰ تا ۱۵ درصد است. هزینهٔ زمین بخشِ قابلتوجهی از امکاناتِ مالیِ خانوارِ ایرانی را حبس میکند.
نقش نهادهای دولتی
مسکن از شهرسازی جدا نیست. ۷۰ درصدِ بافتِ شهرها مسکونی است، و از ۳۰ درصدِ بقیه نیز بخشِ مهمی به خدماتِ مناطق مسکونی اختصاص دارد. دولت در این دو فعالیت نقشِ ارشادی و اجرایی دارد؛ اما تصدیگریِ دولت چنان زیاد است که دولتیان خود از آن به تنگ آمدهاند. قانون اساسیِ جمهوری اسلامی ایران دخالتِ دولت را در همهٔ زمینهها، از جمله مسکن و شهرسازی، تشدید کرده است. ما با وجودِ تأکیدهای پیدرپیِ دولتیان برای کاهشِ تصدیگریِ دولت، هنوز هم حجمِ تصدیگری از حجمِ کارهای ستادی و ارشادیِ دستگاههای دولتی ـ بهویژه در وزارت مسکن و شهرسازی ـ بیشتر است.
به رسالتِ وزارت مسکن و شهرسازی در تأمین مسکن ایرادهای عمدهای وارد است. مهمترینِ این ایرادها به نحوهٔ برخورد با شهرکسازی مربوط میشود. بیشترِ شهرکهای در دستِ احداث، طرحهای قدیمیِ شهرکهای خوابگاهی هستند که پیش از انقلاب ابتکارِ عملِ آنها در دستِ بخش خصوصی بود، هنگامی که حجمِ ترافیک از یکدهمِ ترافیکِ کنونی کمتر بود. ساختنِ شهرکهای خوابگاهی در حالِ حاضر فقط به سودِ صنعتِ خودروسازی است و قشرهای دیگر از آن زیان میبینند. تعاونیهای مسکن، که در این شهرکها زمانی تا اندازهای توجیه داشت، از آنِ کارمندانِ دولت هستند؛ این کارمندان، مانندِ معلمان، بهصورتِ کاملاً توزیعشدهای در درونِ بافتِ شهرها (مثلاً مدارس) کار میکنند و طبقِ اصولِ شهرسازی باید نزدیکِ محلِ کارِ خود زندگی کنند تا وقت و انرژیِ آنها در رفتوآمد تلف نشود.
دومین نکته این است که پروژههای مسکن عمدتاً در کنارِ شاهراههای اصلی و بهصورتِ خطی ساخته میشوند. توسعهٔ خطی بدترین نوعِ توسعهٔ شهری است و واحدهای مسکونی عملاً کنارِ یک تونلِ بزرگِ پُردود قرار میگیرند و به سنگینیِ ترافیک میافزایند. شهرکِ پردیس در بومهن نمونهٔ روشنِ این نوع توسعه است؛ گسترشِ این شهرک امروز به بومهن رسیده است. مسیرِ تهران ـ آبعلی یا تهران ـ دماوند، که روزی فرحانگیز و زیبا و پرجاذبه بود، امروز یک تونلِ پُردود و آلوده شده است؛ طوری که نامِ جاجرود را میتوان به «جاجدود» و رودهن را به «دودهن» تبدیل کرد، زیرا رودخانه جای خود را به دود داده است. بدتر اینکه مراکزِ خدماتِ تفریحی برای کودکان ـ که باید دور از ازدحام و سروصدا و آلودگیها و در هستهٔ مناطق مسکونی قرار گیرند تا رفتوآمدِ کودکان را آسان کنند ـ درست در کنارِ جاده و در پُردودترین نقطه ساخته شدهاند. فانفارِ بومهن درست کنارِ جادهٔ اصلی ساخته شده است. وزارت مسکن و وزارت کشور، که در شهرسازی مسئولیتِ مشترک دارند، در این زمینه دغدغهای به خود راه نمیدهند.
در دنیای کنونی، بهترین شهرکها آنهایی هستند که ویژگیِ مسکونیشان با خصوصیتِ خوداشتغالی در تناسب باشد. در غیرِ این صورت باید شاهدِ رفتوآمدهای غیرضروری باشیم که صرفِ صدها ساعت از وقتِ مردم میشود، و ابتلا به بیماریهای بیشمارِ ناشی از آلودگیِ محیط زیست و بروزِ تنشهای عصبی در مردم. فقط صنعتِ لجامگسیختهٔ خودروسازی از این نوع توسعه سود میبرد. وزارت مسکن و شهرسازی بهجای اینکه نقشِ بزرگترین سازندهٔ بناهای مسکونی را در کشور ایفا کند، میتواند به صدها اقدامِ ارشادی و ستادی بپردازد تا تأمینِ مسکن را توسطِ خودِ مردم آسان کند، نه اینکه ابتکارِ عمل را از مردم بگیرد و خود سازنده باشد. ایجادِ تعادل در تولید و عرضه و توزیعِ مصالحِ ساختمانی؛ استاندارد کردنِ مصالحِ ساختمانی (سیمان و تیرآهن و میلگردهای تولیدِ ایران زیرِ استانداردهای بینالمللی است و این یکی از دلایلِ خرابیِ بنا در زلزله است)؛ مبارزه با فساد در نظارتِ ساختمان؛ آموزشِ روشهای خودیاری به مردم؛ هماهنگی در عمرانِ روستا؛ تهیهٔ نقشههای راهنمای بناهای یکطبقه و دوطبقه و آموزشِ آنها؛ و دهها برنامهٔ دیگر ـ از وظایفِ اصلیِ دستگاهی به نامِ وزارت مسکن و شهرسازی است.
اگر ضوابطِ ساختِ مسکن در ایران اجرا شود، آنگاه ـ در شهرها بیشترِ ساختمانها یک یا دو طبقهاند و در ساختِ آنها نظارت صورت نمیگیرد؛ مصالحِ خوب به کار میرود، ولی بد اجرا میشود. آنچه به نامِ ضوابط و معیارهای ساختمانی در ایران است، عمدتاً از پیش از انقلاب به ارث رسیده است. امروز در دنیا کارهای زیادی در معرفیِ معیارهای تازه صورت گرفته است که هنوز در ایران شناخته نمیشود؛ از جمله استانداردهای لولهکشی و شیرآلاتِ آشامیدنی در ساختمان که مانعِ استفاده از سرب در ساخت و روکشِ لولهها میشود. رنگِ ساختمان، خصوصاً ساختمانِ مسکونی، باید ترکیباتِ سربی نداشته باشد. آزبست در ساختمان یک خطرِ جدی است و آن را نباید به کار برد. برشِ سنگ و موزاییک به نحوی که در ایران در پای کار صورت میگیرد و گردوغبار و صدای آن فضای اطراف را پر میکند، و نیز نحوهٔ کارگذاشتنِ سنگِ نمای ساختمان، در ساختمانسازیِ بسیاری از کشورها به هیچ وجه مجاز نیست و جرم محسوب میشود. نهادهای مسئولِ ساختمان در ایران هنوز نسبت به این موضوعها حساسیت پیدا نکردهاند.
در پایان، مسکن از دو دیدگاه قابلِ بررسی است. یکی دیدگاهِ فرد ـ میکرو ـ که نگاهِ مهندسِ معمار به یک واحدِ مسکونی یا به مجموعهای از واحدهای مسکونی است. او کارِ خود را با یک دیدِ اجمالی از زمین، نقشهٔ تفکیکی و وضعِ پیرامونِ پروژه آغاز میکند و تواناییهای مالیِ مجریِ طرح را بهعنوانِ سندِ اجراییِ آن در نظر میگیرد؛ مهندسِ معمار دغدغههای اجرایی را به خود راه نمیدهد مگر اینکه در اجرا به مشکلِ طراحی برخورد کند. دیدِ دوم، دیدِ کلان ـ ماکرو ـ است که مسکن را از دیدِ برنامهریزیِ ملی بهعنوانِ یک معضلِ اجتماعی و اقتصادی نگاه میکند و به دنبالِ یافتنِ پاسخِ این پرسش است که چه کنیم تا مردم از مسکنِ بهتر و زندگیِ شایستهتری برخوردار شوند. به عبارتِ دیگر، مهندسِ معمار در دنیای محدودِ «عرضه» فعالیت دارد؛ راهِ طولانی از مبدأِ «نیاز» تا مقصدِ «عرضه» را دیگران باید هموار کنند. میانِ این دو فاصلهٔ بسیار است و این دو با هم بیگانهاند. شاید شهرساز بتواند این خلأ را پر کند.