از شهر کلنگی تا جامعه کلنگی: بحثی در مورد اقتصاد بازسازی شهری در ایران
اجماعی عمومی در بین کارشناسان و مسئولان ایران وجود دارد که حدود ۷۰ درصد بافت شهری شهرهای ایران و ۶۰ درصد بافت روستایی فرسوده و در برابر زلزلههای بزرگ آسیبپذیر است. حاصلضرب این ارقام در تعداد واحدهای مسکونی دو محیط (۸ میلیون واحد شهری و ۴ میلیون واحد روستایی) رقم ۸٫۸ میلیون واحد مسکونی نیازمند مقاومسازی یا نوسازی کامل را نشان میدهد. به این رقم سه عدد دیگر باید افزوده شود: اول، کمبود مسکن موجود که حدود ۱٫۵ میلیون واحد برآورد میشود؛ دوم، حدود یک میلیون واحد برای اسکان حاشیهنشینان تقریبا ۴ میلیون نفری؛ سوم، حداقل ۵۰۰ هزار واحد سالانه برای زوجهای تازهازدواجکرده. مجموع اینها رقم حیرتآور حدود ۱۲ میلیون واحد، یعنی نیاز مسکن جامعه ایران را نشان میدهد.
از سوی دیگر، ظرفیت کل تولید صنعت ساختمان ایران حدود ۵۰۰ هزار واحد در سال است. بنابراین حداقل ۳۰ سال زمان لازم خواهد بود تا واحدهای موجود بازسازی یا جایگزین شوند و تقاضای جدید ناشی از رشد جمعیت و تشکیل خانوادههای جدید برآورده گردد. با فرض ۷۵ مترمربع زیربنا برای هر واحد مسکونی، ۱۲ میلیون واحد معادل ۸۵۰ میلیون مترمربع ساختوساز خواهد بود.
راهحلهای رایج و محدودیتهای آنها
متداولترین راهحلها برای رفع کاستیهای بافتهای فرسوده شهری و روستایی عبارتند از: ۱) ایجاد اتاق امن در هر واحد مسکونی آسیبپذیر تا ساکنان پناهگاه امنی داشته باشند؛ ۲) مقاومسازی سازه موجود بهجای بازسازی کامل خانه؛ ۳) واگذاری رایگان زمین به سازندگان و تعاونیهای مسکن همراه با وامهای بلندمدت و آسان برای رونقبخشی به صنعت مسکن. هیچیک از این راهحلها در کوتاهمدت و میانمدت عملی به نظر نمیرسد.
فارغ از نگرانیهای روانشناختی و رفتاری در هنگام وقوع ناگهانی زلزلهای بزرگ، ساخت ۸٫۸ میلیون واحد مقاوم و ایمن بهعنوان تنها فعالیت صنعت مسکن، حداقل ده تا پانزده سال زمان خواهد برد. این بدان معناست که خطر آسیب زلزله تنها ۷ درصد در سال کاهش مییابد. بنابراین این راهحل نهایی بحران مسکن فعلی ایران نیست.
درسهایی از تجربه بینالمللی
مقاله به تجربه کشورهای اروپایی در حل مشکلات مسکن پس از جنگ جهانی دوم اشاره میکند که ترکیبی از اقدامات شامل مشوقهای مالی، کمکهای فنی و نظارت دولتی بوده است. نویسنده با بررسی تجربه سایر کشورها و مشاهده عملکرد ۵۰ ساله بخشهای مختلف ایران در حوزه مسکن، بازنگری در جنبههایی از سیاست فعلی مسکن را پیشنهاد میکند:
- سازه فلزی پیشنهادی شهرداری تهران برای تعبیه در ساختمانهای موجود زلزلهخیز عملی نیست. راهحل سادهتر و عملیتر برای خرید چند دقیقه فرصت فرار ساکنان باید اتخاذ شود.
- عملیتر است که برنامههای نوسازی در مقیاس محله و نه ساختمانهای منفرد اجرا شود. این امکان طراحی مجدد و تامین زیرساختهای کامل و بهروز شامل پارکها، مراکز تجاری و اجتماعی محله، پارکینگ، مسیرهای دوچرخهسواری و پیادهرو و مرمت ابنیه باارزش تاریخی و فرهنگی را فراهم میآورد.
- مقررات فعلی پارکینگ بار سنگینی بر مردم تحمیل میکند. هر فضای پارکینگ ۲۵ تا ۳۰ مترمربع مصرف میکند که حدود یکسوم مساحت خالص یک واحد مسکونی کوچک است. پارکینگهای جمعی بیرون اما در مجاورت ساختمان مسکونی سه اثر مثبت خواهد داشت: کاهش تردد خودرو در محله، کاهش آلودگی هوا و صدا، و تشویق پیادهروی و استفاده از حملونقل عمومی.
بازسازی بافتهای فرسوده شهری
مقررات مربوط به حداقل مساحت قطعات زمین نسبت به خانوادههای کمدرآمد تبعیضآمیز است، زیرا سهم هزینه زمین از کل هزینه واحد مسکونی بهطور نامتناسبی بالاست و تا ۷۰ درصد هزینه کل مسکن را شامل میشود. انعطافپذیری در اندازه قطعات، همزیستی گروههای مختلف اجتماعی را تشویق خواهد کرد.
سکونتگاههای غیررسمی و بعد اجتماعی
ظهور سکونتگاههای غیررسمی مسئلهای پیچیده اجتماعی و اقتصادی است که راهحل آن را نمیتوان در سیاستهای کوتاهنگرانه واگذاری رایگان زمین به سازندگان یا ساخت مسکن رایگان جستجو کرد. این سیاست در صورت اتخاذ، به توسعه بیشتر حاشیهنشینی منجر خواهد شد.
همچنین مقاله بر این واقعیت تاکید دارد که بازسازی بافت شهری و روستایی باید دستدردست بهبود زندگی ساکنان پیش رود. این دو باید بهعنوان عناصر جداییناپذیر و لاینفک حیات اجتماعی شهری و روستایی دیده شوند.